Grundbucheintrag im Grundbuch Musterstadt

Grundbuch und Grundbucheintrag – gut zu wissen

Beim Immobilienverkauf kommt das Grundbuch ins Spiel

Wird eine Immobilie verkauft und wechselt dadurch den Besitzer, tritt das Grundbuch auf den Plan. Das Grundbuch hält die Eigentumsverhältnisse von Immobilien und Grundstücken rechtsverbindlich fest. Es enthält Informationen zum Werdegang einer Immobilie, zu einer möglichen Finanzierung, sowie zu den Eigentümern des Hauses oder der Wohnung. Das Grundbuch ist somit ein wichtiges juristisches Dokument.

Wir geben Ihnen einen kurzen Überblick über einige wichtige Fakten zum Thema Grundbuch und Grundbucheintrag. 
Lesen Sie hier, wie ein Grundbuch aufgebaut ist und welche relevanten Informationen es festhält. Erfahren Sie auch, wie ein Grundbucheintrag funktioniert, was er etwa kostet und welche Einträge gelöscht werden können.

Abteilungen und inhaltliche Schwerpunkte: der Aufbau des Grundbuchs

Im Grundbuch erfolgen nicht selten neue Einträge, Änderungen, Ergänzungen, Anpassungen etc. Danach sind alte Rechte oft nicht mehr aktuell und werden als solche gekennzeichnet. Sie müssen ausgetragen und auf den neuesten Stand gebracht werden.

Um den Überblick über die verschiedenen Rechte nicht zu verlieren, hat der Gesetzgeber das Grundbuch in 
mehrere relevante Abschnitte unterteilt und thematisch gegliedert. Insgesamt gibt es drei Abschnitte, auch Abteilungen 
genannt. Jede dieser Abteilungen ist inhaltlich in sich geschlossen und unterscheidet sich dadurch von den anderen 
Abteilungen. Das Eigentum an einem Grundstück als absolutes Recht ist in der Abteilung 1 festgehalten. Die Abteilung 2 
enthält Lasten und Beschränkungen, wie beispielsweise Wege-, Wohn-/Nießbrauchrechte und sonstige Dienstbarkeiten. Die Abteilung 3 dokumentiert die Grundpfandrechte, also eingetragene Kredite von Geldgebern.

Grundbuch Abteilung 1: Eigentümer

Der erste Abschnitt im Grundbuch befasst sich mit den Eigentümerverhältnissen an dem Grundstück und der 
dazugehörigen Immobilie. Er hält amtlich fest, wie viele Eigentümer es gibt und wer das genau ist. Außerdem wird hier das Eintragungsdatum vermerkt. Grundsätzlich können Eigentümer natürliche oder juristische Personen sein. Sind 
mehrere Eigentümer vorhanden, muss deren Gemeinschaftsverhältnis, beispielsweise Erbengemeinschaft, angegeben werden.

Warum das Eigentum auf eine andere Personen oder mehrere andere Personen übergegangen ist, steht ebenfalls im 
Abschnitt 1. Grund des Übergangs können beispielsweise Erbfolge, Auflassung oder Zuschlagserteilung in der Zwangsversteigerung sein.

Grundbuch Abteilung 2: Lasten und Beschränkungen

Der zweite Abschnitt des Grundbuchs hält alle Lasten und Beschränkungen fest. Das sind beispielsweise Wohn- und Erbbaurechte, Nießbrauch- und Nutzungsreichte sowie Reallasten. Unter Beschränkungen sind Vormerkungen, Widersprüche gegen Eintragungen in Abteilung 1 und 2 sowie dingliche Vorkaufsrechte zu verstehen. Wenn ein Haus verkauft wurde, dann ist diese Information ebenfalls im Abschnitt zwei vermerkt.

Grundbuch Abteilung 3: finanzieller Werdegang einer Immobilie

Wurde die Immobilie finanziert? Sind Grundschulden eingetragen? Angaben dazu stehen in dritten Abschnitt des Grundbuchs. Die dritte Abteilung enthält Informationen über Grundpfandrechte wie Hypotheken, Grundschulden, 
Sicherungsgrundschulden und Rentenschulden. Außerdem werden hier Widersprüche gegen Eintragungen in dieser Abteilung festgehalten.
Wird die Immobilie über eine Bank finanziert, so schützt sich diese durch die Eintragung einer Grundschuld in Abteilung 3. Wird der Schuldner zahlungsunfähig und kann er seinen Kredit nicht mehr bedienen, dann ist die Bank berechtigt, eine Zwangsvollstreckung einzuleiten.

Wie funktioniert der Grundbucheintrag und was kostet er?

Voraussetzung für den Grundbucheintrag ist beispielsweise ein Kaufvertrag. Dieser muss von beiden Parteien, Käufer und Verkäufer, unterzeichnet und durch den Notar rechtskräftig beurkundet sein. Anschließend wird die Auflassungs-vormerkung eingetragen, diese schützt den Kaufanspruch des Käufers. So kann der Verkäufer die Immobilie nicht mehr an jemand anderen verkaufen.

Im nächsten Schritt kommt die Grundschuldbestellung ins Spiel, wenn die Immobilie über eine Bank finanziert werden muss. Erst nach der Eintragung der Grundschuld für das Kreditinstitut wird diese das Darlehen auszahlen.

Im letzten Schritt wird der neue Eigentümer rechtssicher im Grundbuch eingetragen. Die Kosten für den Grundbuch-eintrag werden nach einer festgelegten Gebührenordnung für den Notar abgerechnet, die insgesamten Kosten für einen Käufer beim Kauf einer Immobilie für die Positionen Notar und Gericht betragen im Regelfall  zwischen 1,5 bis 
2 Prozent des Kaufpreises der Immobilie.

Lässt sich ein Grundbucheintrag löschen?

Bestimmte Einträge im Grundbuch lassen sich löschen. Für diese Änderung braucht der Eigentümer stets eine 
sogenannte Löschungsbewilligung. Die Löschung wird dann beim Notar beantragt. Sowohl dieser als auch das Grundbuchamt verlangen dafür eine Gebühr.

Löschen kann man beispielsweise Nutzungs- und Nießbrauchrechte sowie eine Grundschuld. Auch wenn das Darlehen, mit dem die Immobilie finanziert wurde, getilgt ist, verschwindet die Grundschuld nicht automatisch aus dem Grundbuch. Mit der Löschungsbewilligung der Bank kann der Eigentümer die Änderung beantragen.

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